Skuteczna pomoc w sprawach codziennego życia

Umowa najmu jest jedną z najczęściej zawieranych umów w obrocie cywilnoprawnym. Wynajmujący, chcąc oddać rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, za zapłatą czynszu przez najemcę, decydują się na podpisanie umowy najmu mieszkania, lokalu użytkowego, magazynu czy umowy najmu rzeczy ruchomej.

Pomimo powszechności umowy najmu – zarówno najemcy, jak i wynajmujący– nie zdają sobie sprawy z tego jakie skutki prawne może pociągnąć za sobą nieprawidłowe sporządzenie umowy najmu.

W sieci można z powodzeniem znaleźć nie jeden wzór umowy najmu, niemniej mogą one zawierać liczne błędy z uwagi na fakt, że wzór trudno jest dostosować do zróżnicowanych sytuacji i oczekiwań stron umowy.

Prawnik z Białegostoku skutecznie pomaga w sporządzeniu ważnej umowy najmu, w pełni zabezpieczającej interesy wynajmującego i dostosowanej do każdego stanu faktycznego.

Oprócz postanowień umownych, dostosowanych do sytuacji wynajmującego lub najemcy, umowa najmu powinna zawierać istotne, podstawowe postanowienia:

• Oznaczenie stron – dane osoby wynajmującego i najemcy, w szczególności imię i nazwisko, PESEL, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego, nazwa firmy, NIP, REGON, numer KRS, ze wskazaniem która ze stron jest wynajmującym a która najemcą.
• Przedmiot najmu – dokładny opis lokalu mieszkalnego, handlowego czy rzeczy ruchomej; na przykład wskazanie powierzchni użytkowej lokalu, pomieszczeń przynależnych, wyposażenie w instalację wodociągową i elektryczną, centralne ogrzewanie, zimną i ciepłą wodę, telewizję, Internet, wyposażenie w sprzęty czy meble.
• Warunki i termin przekazania lokalu najemcy – przekazanie lokalu może odbyć się w konkretnym terminie lub pod warunkiem. Przykładowo lokal zostanie wydany najemcy po wpłaceniu kaucji na rzecz wynajmującego.
• Czynsz najmu – dla skutecznego zabezpieczenia interesów warto jest ustalić wysokość czynszu najmu, termin płatności czynszu, ewentualnie wskazać czy którakolwiek ze stron jest płatnikiem podatku VAT.
• Kaucja – najbardziej powszechny sposób zabezpieczenia umowy najmu; wysokość kaucji może być dowolnie oznaczona przez strony umowy, nie powinna jednak przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu a w przypadku najmu okazjonalnego lub najmu instytucjonalnego sześciokrotności miesięcznego czynszu. W praktyce często stosowana jest kaucja w wysokości od jednego do trzech miesięcznych czynszów.
• Prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego – określenie praw i obowiązków ułatwia późniejsze ewentualne egzekwowanie odpowiedzialności.
• Okres najmu – umowa najmu może być zawarta na czas określony – wówczas należy wskazać dokładny dzień zakończenia umowy – lub na czas nieokreślony.
• Wypowiedzenie umowy najmu – postanowienia umowy najmu mogą wskazywać, że zarówno najemca jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem okresu wypowiedzenia; mogą również nadawać uprawnienia wyłącznie jednej stronie do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia (ze skutkiem natychmiastowym) – w tym przypadku należy precyzyjnie określić sytuacje powodujące wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia.
• Zabezpieczenia umowy najmu
• Zwrot przedmiotu umowy - termin zwrotu przedmiotu umowy powinien być ustalony precyzyjnie; warto również sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy celem udokumentowania stanu przedmiotu najmu w dniu zwrotu. Ułatwi to w przyszłości dochodzenie ewentualnych roszczeń.

• Kaucja

Jak zostało wspomniane wyżej, kaucja jest jednym z najbardziej powszechnych sposobów zabezpieczenia wynajmującego przed nielojalnym najemcą.

Zasadniczo wysokość kaucji gwarancyjnej określa się jako jednokrotność do trzykrotności miesięcznego czynszu.

Zabezpiecza ona interesy wynajmującego w przypadku gdy najemca nie płaci czynszu, opłat eksploatacyjnych czy zniszczy wynajmowany lokal lub sprzęty bądź wyposażenie lokalu.

• Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa

Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa różni się tym od kaucji, że najemca nie przekazuje żadnej kwoty na rzecz wynajmującego a bank lub ubezpieczyciel zobowiązuje się do zapłaty określonej kwoty beneficjentowi, tj. wynajmującemu w przypadku niewłaściwego wykonania umowy najmu przez najemcę.

Z gwarancji bankowych korzystają głównie przedsiębiorstwa, zwłaszcza w obrocie krajowym i zagranicznym, jako zabezpieczenie umowy.

• Dobrowolne poddanie się egzekucji

Dobrowolne poddanie się egzekucji, nazywane w środowisku prawniczym kolokwialnie „trzy siódemki”, jest zabezpieczeniem umowy najmu stosowanym w przypadku umowy najmu okazjonalnego.

Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji składa najemca przed notariuszem i musi ono być sporządzone w formie aktu notarialnego.

Najemca wówczas poświadcza że w przypadku niewywiązania się z postanowień umowy najmu lokalu, w tym dotyczących zapłaty należności, jak i zobowiązania do opuszczenia lokalu, dobrowolnie opuści i opróżni zajmowany lokal we wskazanym terminie.

Najemca wskazuje również alternatywny adres pod którym będzie mógł zamieszkać w przypadku konieczności opuszczenia wynajmowanego lokalu.

Dobrowolne poddanie się egzekucji oszczędza wynajmującemu czas i pieniądze, ponieważ zapobiega prowadzeniu długotrwałego postępowania sądowego.

Natomiast nie ma wpływu na ewentualną niewypłacalność najemcy.

• Ustanowienie hipoteki lub zastawu

Zabezpieczenie interesów wynajmującego może również nastąpić poprzez ustanowienie hipoteki lub zastawu na nieruchomości lub ruchomości najemcy.

Przedmiotem hipoteki może być również użytkowanie wieczyste wraz z budynkami, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Wynajmujący może również żądać aby hipoteka została ustanowiona na nieruchomości bądź ruchomości nie należącej do najemcy. Niemniej do ustanowienia takiej hipoteki niezbędna jest wówczas zgoda właściciela.

Ustanowienie hipoteki lub zastawu jest sposobem zabezpieczenia umowy najmu wykorzystywanym najczęściej przez przedsiębiorców, gdzie kwoty czynszu najmu są znacznie wyższe aniżeli w przypadku zawarcia umowy najmu z osobą fizyczną.

• Weksel

Praktyka pokazuje, że weksel jest najrzadziej stosowaną formą zabezpieczenia umowy najmu lokalu, z uwagi na obowiązek właściwego sporządzenia weksla.

Prawidłowo sporządzony weksel daje wynajmującemu możliwość wszczęcia postępowania nakazowego.

Natomiast weksel nie ma żadnego wpływu na wypłacalność najemcy a stanowi jedynie podstawę do żądania zapłaty.