Najem okazjonalny – jak sporządzić umowę najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny to szczególny typ umowy najmu lokalu mieszkalnego, wprowadzony do polskiego porządku prawnego w celu ochrony właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi najemcami.

Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań, jako wynajmujący. Rzeczona umowa może być zawarta jedynie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

W odróżnieniu od standardowej umowy najmu lokalu, najem okazjonalny daje wynajmującemu możliwość szybszego i mniej sformalizowanego przeprowadzenia eksmisji najemcy w razie problemów z płatnościami lub nieprzestrzegania warunków umowy.

Specyfika umowy najmu okazjonalnego polega na tym, iż dla swojej ważności wymaga dokonania czynności przed notariuszem i może być zawarta jedynie na czas określony przez wynajmującego, który zawodowo nie zajmuje się wynajmem mieszkań i nie prowadzi w tym zakresie działalności gospodarczej.

Ponadto:

1. sama umowa musi przyjąć formę pisemną pod rygorem nieważności. Każda zmiana umowy również wymaga zachowania tej samej formy,
2. do umowy musi zostać dołączone oświadczenie najemcy, w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i opróżnieniu oraz wydaniu lokalu mieszkalnego w wyznaczonym terminie,
3. załącznikiem do umowy musi być oświadczenie najemcy, w treści którego wskaże lokal mieszkalny, który będzie mógł zajmować w przypadku jego eksmisji,
4. do umowy powinno został dołączone oświadczenie osoby lub osób posiadających tytuł prawny do nieruchomości, w której najemca będzie zamieszkiwał po wykonaniu obowiązku opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego. Oświadczenie może zostać sporządzone w dowolnej formie, natomiast na żądanie wynajmującego oświadczenie powinno zostać opatrzone podpisem notarialnie poświadczonym.
5. Wynajmujący ma obowiązek zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do właściwego Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeśli wynajmujący zgłosi w fiskusowi w terminie, fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego to skorzysta z przywileju uregulowanego w art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów.

Co to oznacza?

To znaczy, że do umowy najmu lokalu okazjonalnego będą miały zastosowanie tylko wybrane przepisy tejże ustawy a pozostałe regulacje nie będą stosowane.

Wówczas zastosowanie będą miały przepisy regulujące:

• definicje ustawowe,
• zasady zwrotu zwaloryzowanej kaucji,
• zasady udostępniania lokalu właścicielowi w celu usunięcia awarii wywołującej szkodę,
• wypowiedzenie najmu lokalu z przyczyn zawinionych przez lokatora,
• rozwiązanie umowy najmu przez sąd albo pozbawienia jednego ze współlokatorów prawa korzystania z lokalu,
• uiszczanie odszkodowania przez lokatora,
• warunki umowy, obowiązek zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego, ustalanie i wypowiadanie czynszu, wygaśnięcie i rozwiązanie najmu okazjonalnego,
• nieprzysługiwanie prawa do tymczasowego pomieszczenia w przypadku opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

Jeśli wynajmujący nie dopełni obowiązku i nie zgłosi zawarcia umowy najmu okazjonalnego skarbówce, do umowy będą stosowane wszystkie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jak sporządzić umowę najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego jest umową szczególną, wymagającą zaangażowania notariusza. Niemniej treść samej umowy może zostać sporządzona przez strony umowy lub doświadczonego prawnika z Białegostoku. Najważniejszym aspektem jest, aby umowa najmu okazjonalnego była zawarta w formie pisemnej, zawierała istotne postanowienia umowne i właściwie zabezpieczała interesy wynajmującego.

Zatem umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać przede wszystkim:

1. precyzyjne oznaczenie stron umowy,
2. dokładny opis przedmiotu umowy, tj. lokalu mieszkalnego, który będzie przedmiotem najmu,
3. czas trwania umowy wraz ze wskazaniem daty wydania lokalu najemcy do używania,
4. ustalenie wysokości czynszu oraz opłat, które będzie ponosił najemca,
5. ustalenie wysokości kaucji, sposobu i terminu przekazania kaucji wynajmującemu oraz sposobu i terminu zwrotu kaucji najemcy po zakończeniu umowy najmu,
6. oznaczenie obowiązków wynajmującego oraz najemcy,
7. uregulowanie prawa do rozwiązania umowy najmu okazjonalnego mogącego przysługiwać obu stronom umowy lub jednej ze stron,
8. pisemne oświadczenie najemcy o poddaniu się dobrowolnie egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego,
9. dołączone do umowy:

• oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu w formie aktu notarialnego,
• oświadczenie najemcy zawierające wskazanie lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,

• oświadczenie właściciela lokalu mieszkalnego, w którym najemca będzie mógł mieszkać po przeprowadzeniu eksmisji, w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Umowa najmu okazjonalnego jest szczególnym rodzajem umowy najmu, która zabezpiecza wynajmującego przed bezprawnym zajmowaniem mieszkania przez najemcę, po zakończeniu umowy najmu.

Niemniej jednak do ważności umowy najmu okazjonalnego i jednocześnie skorzystania z przywilejów ustawy o ochronie praw lokatorów konieczne jest jej właściwe sporządzenie i zgłoszenie do Urzędu Skarbowego.